Copropriété – Prescription acquisitive et juste titre
18 décembre 2025, Cour de cassation, 3ème Civ., Pourvoi n° 24-15.759
La Cour de cassation a rendu, le 18 décembre 2025, un arrêt important en matière de copropriété immobilière et de prescription acquisitive, rappelant avec fermeté une distinction fondamentale : un droit d’usage, même privatif et ancien, ne confère aucun droit de propriété.
Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante mais parfois mal comprise en pratique, notamment lors de travaux ou d’extensions réalisés sur des parties communes.
1. Les faits
En l’espèce, des copropriétaires avaient réalisé des constructions affectant des parties communes de l’immeuble.
Pour s’opposer à toute remise en état, ils soutenaient avoir acquis la propriété de ces constructions par prescription acquisitive abrégée, en se fondant sur les stipulations du règlement de copropriété leur accordant un droit d’usage privatif exclusif.
La cour d’appel avait accueilli cette argumentation, considérant que le règlement de copropriété constituait un juste titre au sens de l’article 2272 du Code civil.
2. La question juridique
La question posée à la Cour de cassation était la suivante :
Un règlement de copropriété, qui confère un droit d’usage privatif sur une partie commune, peut-il constituer un juste titre permettant l’acquisition de la propriété par prescription acquisitive abrégée ?
3. La solution de la Cour de cassation
La Cour de cassation répond négativement et casse l’arrêt d’appel.
Elle rappelle que :
le juste titre, exigé par l’article 2272 du Code civil, doit être translatif de propriété ;
un règlement de copropriété qui se borne à organiser l’usage des parties communes ne transfère aucun droit de propriété ;
dès lors, un droit d’usage privatif, même exclusif et ancien, ne peut jamais fonder une prescription acquisitive abrégée.
La Cour censure ainsi toute confusion entre tolérance, usage ou jouissance privative et droit réel de propriété.
4. Portée et enseignements pratiques
Cet arrêt présente un intérêt pratique majeur pour les copropriétaires, les syndics et les praticiens du droit immobilier.
🔹 Distinction usage / propriété
La décision rappelle avec force que :
l’usage privatif ≠ la propriété ;
la durée d’occupation ou l’absence de contestation ne suffit pas à créer un droit réel.
🔹 Travaux sur parties communes
Les constructions, annexions ou extensions réalisées sur des parties communes :
ne peuvent être « régularisées » par la prescription sur la seule base du règlement de copropriété ;
nécessitent, le cas échéant, une autorisation régulière de l’assemblée générale et un titre juridique approprié.
🔹 Sécurité juridique
L’arrêt contribue à sécuriser le régime de la copropriété en évitant que des atteintes progressives aux parties communes ne conduisent, par voie prétorienne, à un transfert illicite de propriété.
5. Conclusion
Par cet arrêt du 18 décembre 2025, la Cour de cassation réaffirme une règle essentielle du droit de la copropriété :
le règlement de copropriété organise l’usage, non la propriété.
Toute opération affectant les parties communes doit être juridiquement sécurisée, faute de quoi elle demeure exposée à une remise en cause contentieuse, même après de nombreuses années.
Le cabinet ALTIA AVOCATS accompagne ses clients en droit immobilier et droit de la copropriété, tant en conseil qu’en contentieux, afin de sécuriser les projets et prévenir les risques juridiques liés aux parties communes.