Maintien dans les lieux : le bailleur peut imputer l’indemnité d’occupation sur le dépôt de garantie
Lorsqu’un locataire se maintient dans un logement après l’expiration du bail, le bailleur peut-il retenir l’indemnité d’occupation sur le dépôt de garantie ?
Par un arrêt du 29 janvier 2026 (Pourvoi n° 24-20.758), la Cour de cassation apporte une réponse claire et sécurisante pour les bailleurs. Cette décision, rendue par la troisième chambre civile, précise le régime juridique applicable en matière de bail d’habitation et de restitution du dépôt de garantie.
Les faits : un locataire resté dans les lieux après la fin du bail
En l’espèce, une locataire s’était maintenue dans le logement après l’échéance de son bail d’habitation, sans titre ni droit.
Le bailleur avait alors réclamé une indemnité d’occupation correspondant à la période durant laquelle le logement avait été occupé au-delà du terme contractuel.
À la restitution des lieux, le bailleur avait imputé cette indemnité sur le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux.
La locataire contestait cette imputation, estimant que l’indemnité d’occupation ne pouvait être compensée avec le dépôt de garantie, dès lors qu’elle ne résulterait pas directement du bail.
La question juridique posée à la Cour de cassation
La Cour de cassation était invitée à répondre à la question suivante :
Le bailleur peut-il retenir sur le dépôt de garantie l’indemnité d’occupation due par un locataire qui se maintient dans les lieux après la fin du bail ?
Cette question est centrale en pratique, tant pour les bailleurs que pour les locataires, en raison des contentieux fréquents relatifs à la restitution du dépôt de garantie.
La solution retenue par la Cour de cassation
Par un arrêt du 29 janvier 2026, la Cour de cassation (3e civ.) répond par l’affirmative.
Elle juge que :
Le bailleur d’un local d’habitation peut retenir sur le dépôt de garantie le montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire qui se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail.
La Haute juridiction considère que l’indemnité d’occupation constitue une somme restant due au bailleur à raison de l’occupation du logement, et qu’elle peut, à ce titre, être imputée sur le dépôt de garantie.
Analyse juridique de la décision
➤ Nature juridique de l’indemnité d’occupation
L’indemnité d’occupation ne constitue pas une pénalité autonome ou étrangère au bail.
Elle correspond à la contrepartie financière de l’occupation sans droit ni titre du logement après l’expiration du contrat.
La Cour rattache ainsi l’indemnité d’occupation aux obligations financières du locataire, ce qui justifie son imputation sur le dépôt de garantie.
➤ Articulation avec le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie a pour finalité de garantir le paiement des sommes dues au bailleur à l’issue du bail.
L’arrêt confirme que cette garantie ne se limite pas :
- aux loyers impayés,
- ni aux réparations locatives,
Mais s’étend également à l’indemnité d’occupation lorsque le locataire se maintient dans les lieux.
Portée pratique de l’arrêt
Conséquences pour les bailleurs
Cette décision renforce considérablement la sécurité juridique du bailleur :
- possibilité d’imputer directement l’indemnité d’occupation sur le dépôt de garantie,
- limitation du risque d’impayés,
- réduction du contentieux spécifique en recouvrement.
Conséquences pour les locataires
Les locataires doivent être particulièrement vigilants :
- à la date effective de libération des lieux,
- à la restitution des clés,
- et aux conséquences financières d’un maintien dans les lieux après la fin du bail.
Le maintien sans droit ni titre peut entraîner une retenue significative sur le dépôt de garantie, correspondant à l’indemnité d’occupation.
Conclusion
Par cet arrêt du 29 janvier 2026, la Cour de cassation apporte une clarification essentielle en matière de bail d’habitation et de restitution du dépôt de garantie. En reconnaissant au bailleur la faculté d’imputer l’indemnité d’occupation sur le dépôt de garantie en cas de maintien dans les lieux, la Haute juridiction sécurise les droits du propriétaire tout en rappelant les obligations pesant sur le locataire à l’issue du contrat.
Cette décision illustre une nouvelle fois l’importance d’une analyse juridique rigoureuse en matière de relations locatives, tant en amont de la fin du bail que dans la gestion des litiges liés à l’occupation sans droit ni titre. Les enjeux financiers peuvent être significatifs et les contentieux fréquents, notamment lorsqu’ils portent sur la restitution du dépôt de garantie ou le calcul de l’indemnité d’occupation.
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